Mon histoire

Mon histoire avec l’immobilier en France débute en 2015 (achat de terrain puis construction de ma résidence principale). Ce fut une belle première expérience qui s’est terminée en Mars 2017.

“LE REFUS D’AUGMENTATION QUI A CHANGE MA VIE”

Fin 2018 je reprends mon travail (de responsable d’activité dans la production d’électricité) et là coup de massue. Mon chef m’apprend que l’augmentation à laquelle je m’attendais ne me serait pas donnée (on parle de 100 € net…).
Je comprends en sortant de cet entretien que je ne pourrai pas continuer à quémander indéfiniment des augmentations de salaire. Il me fallait trouver une autre source de revenu.

Au détour d’une conversation avec un collègue, je comprends que l’immobilier est un business à explorer. J’ai commencé des recherches sur internet. C’est le début d’une grande et fructueuse aventure : formations, lectures, vidéos pour apprendre et visites de biens dans la foulée puis concrétisation des achats. Aujourd’hui, je suis à la tête d’un patrimoine immobilier de plus de 1,8 million d’euros composé de 25 appartements ainsi que ma résidence principale qui a pris de la valeur depuis. Clairement, ce refus d’augmentation a changé ma vie. Je suis aujourd’hui libre financièrement (j’ai quitté le salariat), je ne crains pas pour les études supérieures de mes enfants, ni pour ma retraite, je me la créé !

Mon seul regret est de ne pas avoir commencé plus tôt.
Aujourd’hui mon ambition est très claire : transmettre mes connaissances, accompagner d’autres personnes qui comme moi, ont besoin de sécuriser leur avenir et d’arracher leur indépendance financière.

Quelques unes de nos réalisations

Immeuble de rapport de 5 logements

Un immeuble de rapport divisé en 5 appartements. 4 sur les 5 appartements étaient inhabités depuis des années car les propriétaires ayant un certain âge n’avaient plus envie de s’en occuper.Un appartement était loué. Les travaux ont donc été réalisés dans 4 appartements. Le bien est situé à 5min à pied d’une école d’ingénieurs réputée de la ville. Tout a été loué avant la fin des travaux.

En quelques chiffres :

Achat et travaux

213 000€

Loyers

2375€/mois

Taxe foncière

3000€ soit 250€/mois

Autres charges

110€/mois

Rentabilité nette

10,8%

Mensualité de crédit

sur 25ans (dont 1 an de différé total) 934€ assurance comprise

Et le plus important… LE CASHFLOW : 1990€/mois le temps du différé total puis 1081€/mois.

Pas d’imposition sur les loyers pendant 6ans car travaux importants réalisées et statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

C’est possible pour vous aussi !
Décider et agir sont les maîtres mots pour y arriver.
Contactez-moi pour échanger sur votre situation et les possibilités qui pourraient s’offrir à vous.

Immeuble de rapport de 7 logements

Immeuble 8 logements dont certains de petites surfaces.
5 logements étaient loués. Ce qui fait que dès la signature chez le notaire nous avons commencé à gagner de l’argent. Il restait 2 chambres et 1 duplex à louer dans lesquels nous avons fait des travaux.
Les 2 chambres à louer individuellement ont été rassemblées pour ne faire qu’un seul appartement : création salle d’eau, cuisine, WC,…
L’immeuble est alors passé à 7 logements.
Pour le duplex il ne s’agit que de rafraîchissement (peinture+sol) et rénovation cuisine.
Tous les biens sont aujourd’hui loués !
Venons-en aux chiffres !

Acquisition FAI et notaire

303 000€

Frais d’emprunt

4083€
(Garantie, frais de dossier, courtage)

Travaux

15 000€

Taxe foncière

2970€ soit 247,5€/mois

Autres charges

350€/mois
(Chauffage, eau, assurance pno…)

Taxe foncière

3000€ soit 250€/mois

Mensualité du crédit sur 25 ans avec assurance : 1310 € Et le plus important le CASH-FLOW : 2934,5€ pendant le différé puis 1624,5€

Statut LMNP. Pas d’imposition pendant 3 ans puis imposition progressive. D’ici là des travaux sont prévus (en l’occurrence sur une partie de la toiture) ce qui permettra de baisser l’imposition.
Ce type d’opération ne se trouve pas tous les jours. Il faut du temps, de la réactivité, de la méthode et de l’assiduité dans les recherches.

Immeuble de rapport de 9 logements

Un ensemble de bâtiments constitué de 9 appartements (du studio au T4). Tous les logements sont loués en nu.

Gros plus : un grand terrain que nous allons diviser dans l’avenir pour faire une construction (possibilité validée avec le géomètre)

Montage en SCI à l’IS (Société Civile Immobilière à l’impôt sur les Sociétés). Après étude, c’était la meilleure stratégie à adopter par rapport à notre profil afin de limiter l’imposition et de préparer la succession.

Les chiffres  :

Prix du bien

347500€ FAI

Travaux

15600€/mois

Autres frais

36750€
(notaire, garantie, dossier…) Soit un total de 399 850€

Financement

110% soit la totalité de l’opération

Taux 1,43%

Avec 3 ans de différé partiel (soit une mensualité de 477€/mois pendant 3 ans)

Emprunt

sur 20 ans

Total loyers

4117€/mois. Location nu de 9 appartements avec optimisation dans le futur de certains loyers et passage au meublé.

Mensualité hors différé

1917€/mois

Assurance

75€/mois

Charges et impôts : 1025€/mois. Cash flow : 2450€ pendant 3ans puis 1100€ à la fin de la période de différé.