Les 10 étapes d’un investissement immobilier locatif
Tu veux franchir le cap de l’investissement immobilier locatif. Tu es prêt.e pour ta première acquisition pour devenir bailleur immobilier ?
Alors lis attentivement cet article car dedans je vais te décrire tout le processus d’un achat immobilier. Je vais t’expliquer les 10 marches qui te permettrons d’atteindre ton objectif d’investisseur.
1. Définir tes objectifs
C’est la toute première étape.Il ne sert a rien d’aller dans tous les sens si tu n’as pas une feuille de route et un objectif clair.
- Que veux-tu pour toi ?
- Avoir un complément de revenu ?
- Préparer ta retraite?
- Remplacer ton salaire ?
- Créer du patrimoine pour tes enfants?
- Baisser ton imposition ?
Selon tes objectifs, le type de bien à acheter ne sera pas le même, ni le type d’exploitation que tu vas en faire.
Il est important d’être clair sur l’objectif de tes investissements afin de mettre les actions appropriées à leur atteintes.
2. La formation
C’est une étape essentielle.
Il est important de se former pour bien investir. Il n’y a au monde aucun métier qu’on fait sans formation. L’investissement immobilier n’échappe pas à la règle. Se former peut t’éviter de perdre beaucoup d’argent et te rendre légitime en face des banques pour que tes crédits te soient accordés plus facilement. Il y a plusieurs moyens de te former gratuitement sur youtube. Mais, le gratuit a ses limites…
N’hésites pas à te tourner vers des livres ou des formations payantes de personnes qui ont réussis dans ce business.
Ou mieux encore, tu peux te faire accompagner par un coach/conseiller en immobilier dans tes premiers pas d’investisseur.
Investir en soi, c’est la clé du succès.
Comme le dit Warren Buffet « Ton cerveau est comme une banque, tu ne peux retirer que ce que tu y déposes »
3. L’analyse du marché
Cela consiste à regarder dans la/les villes où tu souhaites investir le prix du m2 à l’achat, ainsi que le prix de location du type d’appartement que tu souhaites acheter,…
Tu dois aussi regarder la croissance démographique de ces villes, est-ce qu’il y a des facilités de déplacement, est-ce qu’il y a de l’emploi dans ces villes, la proportion de propriétaire par rapport au locataire. En bref tu analyses :
- tout ce qui peut te permettre d’être sûr que tu as une demande de ton produit, qui est ici un appartement à louer
- que les prix de location de ton marché te permettrons d’être rentable
4. Recherche de bien immobilier rentable
Tu as plusieurs sites internet d’annonces immobilières : leboncoin, seloger (les deux principaux), le site des notaires,…
D’ailleurs c’est (ce sont les deux) les deux que j’utilise. Il te faudra être réactif, mettre des alertes selon tes critères de recherches. Car les bonnes affaires ne trainent pas. Les bonnes affaires ne sont d’ailleurs pas forcément sur ces sites. C’est à toi de transformer une annonce banale en bonne affaires en négociant au mieux afin d’atteindre la rentabilité que tu recherches.
Tips : Une manière de connaitre les bonnes affaires en exclusivité c’est d’avoir ton réseau de professionnel, histoire d’être informé avant même que l’annonce ne paraisse.
Ça peut être aussi du bouche à oreille. En parlant de ton projet autour de toi tu peux être surpris de voir que ton voisin cherche à vendre son bien.
5. Les visites et estimation travaux
Tu pourras te faire un avis réel sur le bien, s’il y a des travaux, s’il y a des différences par rapport à ce qui était dans l’annonce. Tu pourras ainsi négocier le prix de vente.
Pour avoir une meilleure estimation des travaux, tu peux te faire assister d’un professionnel qui te fera un chiffrage. L’avantage est double : Premièrement tu es sûr du montant de travaux à réaliser et deuxièmement si tu n’as pas de connaissance dans les travaux, ça peut éviter les mauvaises surprises genre des travaux que tu n’aurais pas vu de toi même.
Astuce : la visite te permet aussi de poser des questions un peu plus personnel au vendeur comme par exemple la raison de la vente. Sache que la réponse à cette question peut t’aider à négocier!! S’il s’agit d’une succession, d’un divorce, d’une personne âgée qui veut passer très vite à autres choses,…. Ce sont des circonstances qui te permettent de négocier car le vendeur est pressé de vendre.
6. La négociation et offre d’achat
Si tu veux être un investisseur rentable alors cette étape est clé pour toi. La visite va te permettre d’avoir des arguments. Ton offre d’achat te permet de formuler le prix auquel tu souhaites acquérir le bien.
Conseil : faire l’offre d’achat par mail en indiquant les raisons pour lesquels tu fais une offre à la baisse. Plus il y a d’arguments et plus il y a des chances de faire passer ton offre. Ça marche très fort car tu montres au vendeur que ton prix est justifié !
Sache que pour être rentable, dans la plupart des cas il FAUT acheter en dessous du prix de marché et donc il faut négocier le prix.
7. Compromis de vente
C’est le premier acte qui scelle l’accord des parties sur une vente. On parle d’« avant-contrat », car il est préparatoire de la signature de l’acte définitif.
Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette rétractation sont réunies.
Le compromis de vente est rédigé par les notaires. Cependant de plus en plus d’agents immobiliers le font également. Mais personnellement je vous conseille de confier la rédaction au notaire car plus complet et ce sera dans la lignée de l’acte authentique qui est obligatoirement signé chez le notaire.
Astuce : Une fois le compromis signé, si tu as des travaux à réaliser je te conseille fortement de faire une visite avec un artisan pour avoir un devis précis du montant. C’est un document qui sera demandé à l’étape 8
8. Recherche du financement
La concrétisation de ton projet se joue clairement à cette étape.
Tu vas ici présenter ton projet aux différentes banques pour obtenir un financement.
La formation est très importante pour savoir comment présenter ton dossier à la banque pour augmenter tes chances d’obtenir le crédit. Plus le dossier est clair et complet, plus la banque verra que tu es rigoureux et organisé, ce qui sera à ton avantage pour l’obtention de ton financement.
Astuce : consulte plusieurs banques. Sur ma dernière opération (Octobre 2020) j’ai dû faire une dizaine de banques pour trouver mon crédit.
Tu peux aussi passer par les courtiers en prêt immobilier pour t’aider à trouver un financement.
Dans le compromis on fixe généralement un délai minimum de 45 jours pour trouver un financement mais qui peut être prolonger en faisant la demande au vendeur.
9. Signature définitive
Une fois le financement obtenu, une signature définitive sera organisée par le notaire pour conclure définitivement la vente. Tu seras donc le nouveau propriétaire du bien et toutes les clés te seront remis.
Astuce : demander à refaire une dernière visite juste avant la signature de l’acte authentique pour être certain que le bien est dans le même état que lors de la signature du compromis.
10. Travaux, mise en location et Déclaration au fisc
Maintenant que vous avez les clés, que vous êtes propriétaire des lieux vous pouvez faire les travaux nécessaires, ou faire faire par un artisan. Pour en suite mettre en location votre bien.
Leboncoin par exemple permet à tout particulier de mettre une annonce en ligne.
Et une fois que vous avez trouvé un locataire, vous signez un bail de location. Votre dernière action du processus est de vous déclarer aux impôts.
L’article est long mais nécessaire pour que tu aies une vision complète du processus d’acquisition d’un bien immobilier.
Si tu as besoin d’accompagnement, contacte-moi ou prend ta séance de coaching pour débloquer ta situation et avancer dans ton projet.
A bientôt pour un nouvel article.
Lady Sellya,
Conseillère et formatrice en
investissement immobilier.
